Las empresas estadounidenses están comenzando a tomar medidas para hacer que sus almacenes utilicen la energía de manera más eficiente, como emplear mejores materiales de construcción. Además, algunos propietarios de bodegas incluso están convirtiendo sus techos en granjas solares.
Los almacenes y centros de distribución, sin duda edificios poco atractivos, cobraron gran importancia durante la pandemia de coronavirus cuando las compras por internet contribuyeron al auge del comercio electrónico y dieron lugar a un frenesí por comprar y construir estas estructuras cuadradas y de poca altura, cosa que vino a aumentar las rentas y a incrementar las ganancias de los inversionistas.
Ahora que los inversionistas y otras personas están persiguiendo metas relacionadas con la reducción de emisiones de carbono, el reto es hacer que esos edificios se vuelvan más ecológicos.
En Estados Unidos, donde las normas son menos estrictas, las inmobiliarias tienen un rezago con respecto a sus homólogos europeos en lo referente a la construcción de bodegas y centros de distribución sustentables y usan edificios que siguen dependiendo demasiado de los combustibles fósiles. Según los expertos, otra de las razones detrás de esta diferencia es que, tal vez, las rentas no alientan a invertir en mejoras que puedan reducir el uso de energía.
No obstante, las empresas estadounidenses están comenzando a tomar medidas para hacer que sus almacenes utilicen la energía de manera más eficiente, como emplear mejores materiales de construcción. Además, algunos propietarios de bodegas incluso están convirtiendo sus techos en granjas solares que pueden suministrar energía para el funcionamiento del edificio y, en muchos casos, reducir el costo de los servicios públicos de los propietarios de casas y negocios cercanos.
Se espera que haya un mayor avance a medida que se implementen más programas solares comunitarios y los gobiernos locales establezcan metas de descarbonización más ambiciosas.
“Es el comienzo de una ola”, señaló Brian LaMont, vicepresidente sénior de administración de obras y capital en STAG Industrial, una sociedad de inversión en bienes raíces de Boston que cuenta con una amplia cartera de bodegas.
Según los especialistas, es urgente la necesidad de realizar cambios. Los edificios generan aproximadamente el 40 por ciento de los gases de efecto invernadero que están calentando el planeta y las emisiones de carbono son resultado tanto de la construcción como del funcionamiento de los edificios.
Parecería que es más sencillo volver ecológicos los almacenes y centros de distribución —cuyo interior casi siempre es grande y abierto y solo una pequeña cantidad de metros cuadrados se ocupan como oficinas— que otro tipo de inmuebles. En comparación con estructuras más densamente habitadas, como los edificios de oficinas y los hoteles, muchos de ellos solo requieren un poco de energía para funcionar.
“La ruta hacia la descarbonización es más rápida”, comentó Christopher Babatope, director adjunto de bienes raíces en Oxford Economics, una empresa de proyecciones en Londres.
Ya se ha comenzado a instaurar una nueva generación de bodegas que no producen emisiones en toda Europa, donde las normas de construcción y ambientales son más estrictas y más homogéneas que en Estados Unidos.
Pero el gran problema es que muchas de las bodegas existentes no fueron construidas bajo normas muy estrictas. De acuerdo con un informe de la empresa inmobiliaria Newmark, más del 70 por ciento del espacio industrial en Estados Unidos se construyó antes del siglo XXI y una tercera parte del inventario tiene más de 50 años.
Hacer que estos edificios sean más ecológicos implica, entre otras cosas, garantizar que tengan un buen aislamiento, que cambien su antiguo sistema de iluminación por diodos luminosos y que modernicen sus sistemas de calefacción.
Los expertos afirman que los contratos de arrendamiento casi nunca promueven ese tipo de inversiones. Es común que en los edificios de oficinas el arrendador tenga varios inquilinos y administre el funcionamiento del edificio; cuando el propietario realiza inversiones para reducir el uso de energía, se beneficia cuando bajan los costos de operación. Pero en el caso de las bodegas, por lo general los arrendadores la alquilan a un solo arrendatario con un contrato conocido como contrato de arrendamiento neto triple, el cual establece que el inquilino, y no el propietario, asume los costos de mantenimiento y operación.
El propietario “no tiene tanta participación”, comentó Breana Wheeler, directora de operaciones en Estados Unidos de BRE, un centro de ciencias de la construcción del Reino Unido que administra un programa de certificación de sustentabilidad global, que cumplen algunos propietarios de bodegas.
El resultado es que ni el arrendatario ni el arrendador se sienten especialmente motivados a invertir en un edificio; el inquilino no desea gastar en otra propiedad de la empresa y el propietario se rehúsa a hacerlo porque el ahorro en energía beneficiará principalmente al inquilino.
Con el fin de comenzar a resolver esta situación, en los últimos años han surgido los llamados arrendamientos ecológicos, los cuales alientan a los arrendadores y a los arrendatarios a compartir información sobre cosas como el uso de energía en edificios y, en ocasiones, esto da pie a una colaboración en proyectos de reconversión.
Además, según los expertos, las mejoras se están volviendo una necesidad rápidamente, debido a que las normas de eficiencia de los edificios, incluyendo las que obligan a reducir las emisiones de carbono, están ganado terreno dada la amenaza de imponerles multas a los propietarios que no las cumplan. Asimismo, una bodega más ecológica puede ser más atractiva para las empresas que quieren cumplir sus metas en materia ambiental.
En los casos en que son elevados los costos de la energía y el techo de una bodega es sólido, algunos propietarios y arrendatarios han instalado paneles solares para generar la energía que requiere el funcionamiento del edificio. Cada vez más estados están exigiendo que las bodegas se construyan con techos “solares” que sirvan para colocar paneles fotovoltaicos desde el principio.
Sin embargo, es posible que una instalación solar suficiente como para hacer funcionar una bodega solo requiera una cantidad muy pequeña de lo que casi siempre es una extensión de espacio amplia y despejada.
Aquí es donde entra la energía solar comunitaria. Hasta ahora, 21 estados además del distrito de Columbia cuentan con programas de energía solar comunitaria, la mayoría de los cuales se crearon para beneficiar a los usuarios de servicios públicos con ingresos bajos y moderados.
Estos programas consisten en que un promotor de energía solar le alquila al propietario del edificio el techo de su bodega e instala y administra el sistema fotovoltaico, con lo que se aprovecha más el inmueble del propietario. La energía procedente del sistema del techo alimenta la red eléctrica local, lo que la hace más ecológica y hace que se reduzca el monto de las facturas de quienes se suscriban al programa solar comunitario.
Por ejemplo, Solar Landscape, un promotor de energía solar comunitaria, instaló paneles fotovoltaicos en cuatro bodegas propiedad de Duke Realty en la zona norte de Nueva Jersey y luego inscribió a suscriptores. Uno de ellos fue Esleydy Cabada, una maestra de preescolar y madre de tres hijos que vive en Avenel, Nueva Jersey, que afirmó que el monto mensual que pagaba de electricidad había bajado mucho tras haberse inscrito al programa solar comunitario de su zona.
Cabada comentó que no había cuota de inscripción al programa. Ahora recibe dos facturas al mes (una de su empresa de servicios públicos, Public Service Electric & Gas, y una de Solar Landscape), pero el costo total es menor del que solía pagar.
“Me ahorro dinero”, comentó, y añadió que también se siente bien porque está “contribuyendo a ayudar al planeta”.